问 拆迁房能办抵押贷款？

用户提问的核心在于了解拆迁房是否能够办理抵押贷款，以及在何种条件下可以实现这一目的。

作为资深高级律师，从以下几个方面来详细分析用户的法律问题：

1. 拆迁房的定义与性质：首先需要明确的是，拆迁房指的是因城市规划或建设需要被拆除的房屋，通常包括货币补偿和产权调换两种形式。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）的规定，被征收人可以选择货币补偿或者房屋产权调换。若选择房屋产权调换，则获得的房屋即为拆迁安置房，这类房屋的产权性质和普通商品房基本一致，具备申请抵押贷款的基本条件。

2. 抵押权设立的法律基础：根据《中华人民共和国民法典》第三百九十五条的规定，债务人或者第三人有权处分的建筑物和其他土地附着物可以设定抵押。因此，理论上，符合条件的拆迁房是可以作为抵押物用于申请贷款的。

3. 产权证明的要求：对于拆迁房而言，必须确保其拥有完整合法的产权证明文件。依据《中华人民共和国物权法》第九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因此，在办理抵押贷款前，需确认该拆迁房已经完成产权登记手续，并取得房产证或其他合法有效的产权证明。

4. 银行审批流程与政策限制：各商业银行在受理拆迁房抵押贷款时，可能会根据自身风险控制要求制定具体操作细则。例如，部分银行可能对贷款成数、利率等方面有所限制。同时，《中国人民银行关于进一步完善差别化住房信贷政策的通知》（银发〔2015〕305号）也规定了不同城市级别的首付比例差异，借款人应关注当地政策导向。

5. 合同签订与执行：一旦决定通过拆迁房进行抵押贷款，双方应当严格按照法律规定签订正式书面合同，明确权利义务关系，并按照约定履行相关义务。此外，《中华人民共和国担保法》第四十六条规定，抵押担保的范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。

综上所述，拆迁房在满足一定条件下是能够办理抵押贷款的，但具体能否实施还需考虑当地法律法规的具体要求及银行的内部政策。建议在实际操作过程中咨询专业律师或金融机构获取更详细的指导。