问 出租房抵押怎么办？

您咨询的是关于出租房屋进行抵押的相关法律规定及操作流程。根据您的问题，我将从以下五个方面进行分析：一、房屋抵押权与租赁权的关系；二、房屋出租后设立抵押权的程序；三、抵押权实现时对承租人的保护；四、出租人与抵押权人的权利义务；五、相关法律责任。

一、《中华人民共和国民法典》第四百零五条：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”即抵押权设立前已存在的租赁关系不受影响，但若抵押权设立后出租，则可能面临被拍卖的风险。 二、《中华人民共和国民法典》第四百零三条：“以动产抵押的，不得对抗正常经营活动中已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人。”虽然本条是针对动产抵押的规定，但对于房屋抵押也具有一定参考价值。房屋出租后设立抵押权，应遵循《民法典》第402条至407条关于抵押登记、抵押合同等规定。 三、《中华人民共和国民法典》第四百零六条：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”即抵押权实现时，承租人享有优先购买权和继续租赁的权利。 四、《中华人民共和国民法典》第三百九十四条：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。”即抵押人负有告知承租人抵押事实的义务，同时抵押权人也有权要求抵押人提供必要的协助。 五、《中华人民共和国民法典》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”即如因抵押权人未履行告知义务导致承租人损失，承租人有权在知道或应当知道权利受到侵害之日起三年内提起诉讼。

综上所述，房屋出租后设立抵押权涉及多方面的法律问题，建议您在处理此类事务时，务必充分了解相关法律法规，必要时可聘请专业律师提供法律服务。