问 土地抵押了能办预售吗？

用户想要了解的是，在土地已经被抵押的情况下，是否还能办理房产预售。简而言之，虽然土地已抵押，但根据中国相关法律法规，在满足特定条件下，开发商仍可以申请预售许可证进行房产预售。

首先，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第45条的规定，“商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。” 这里并未直接禁止抵押土地上的房产预售。

其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条指出，“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；……” 从这条规定可以看出，只要开发商取得了合法的预售许可，即便土地存在抵押，也不影响预售合同的有效性。

再次，《城市房地产抵押管理办法》第37条明确规定，“以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执。并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。” 这意味着，即使土地已被抵押，只要按照规定办理了相应的登记手续，不影响其上的房产进行预售。

第四，《商品房销售管理办法》第12条规定，“商品房现售，应当符合以下条件：……（四）已通过竣工验收；……” 而对于预售，该办法第9条则列出了与《城市房地产管理法》第45条相一致的条件，均未将土地抵押作为限制预售的因素。

最后，《不动产登记暂行条例实施细则》第67条涉及了抵押登记的相关规定，但同样未对已抵押土地上的房产预售做出限制，只要求在办理预售时需明确告知买受人有关抵押情况。

综上所述，虽然土地已被抵押，但只要开发商满足相关法律法规规定的预售条件，如取得预售许可证明等，就可以进行房产预售。然而，开发商有义务在预售过程中向购房者明确披露土地抵押的情况，以保障购房者的知情权和合法权益。

总之，土地抵押并不直接阻碍房产预售，关键在于是否遵循了法定程序并满足预售条件，以及是否充分履行了信息披露义务。