问 出租的商场抵押怎么办？

用户希望了解在出租商场进行抵押时可能面临的法律问题及应对措施。以下是基于资深高级律师的角度，从五个方面详细分析该法律问题，并提供相应的中国法律依据。

1. 抵押物权属清晰性

根据《中华人民共和国民法典》第三百九十九条：“下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。”因此，在抵押出租的商场前，必须确保商场的所有权和使用权清晰无争议，否则抵押合同可能无效。

2. 租赁关系的影响

根据《中华人民共和国民法典》第四百零五条：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”这意味着如果商场在抵押前已经出租并转移占有，抵押权的设立不会影响原有的租赁关系。但若抵押后出租，则抵押权优先于租赁权。

3. 抵押登记的必要性

根据《中华人民共和国民法典》第四百零二条：“以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”因此，对于出租的商场进行抵押，必须依法办理抵押登记，否则抵押权不生效。

4. 债务清偿与优先受偿

根据《中华人民共和国民法典》第四百一十条：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。”因此，一旦债务人无法履行债务，抵押权人有权通过拍卖或变卖抵押物优先受偿。

5. 违约责任与救济途径

根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”如果抵押人在抵押期间违反合同约定，抵押权人有权要求其承担违约责任，包括但不限于继续履行、采取补救措施或赔偿损失。

总结

综上所述，出租的商场进行抵押时，应确保产权清晰、租赁关系合法、抵押登记有效，并明确债务清偿顺序和违约责任。通过这些措施，可以有效保障抵押权人的合法权益。