问 负债抵押房产怎么办？

用户的问题是关于当房产作为债务抵押物时，如何处理相关事宜。这涉及到了债务偿还、房产处置、法律程序、权益保护等多个方面的法律问题。

1. 债务偿还：根据《中华人民共和国民法典》第四百条的规定，“抵押权人与抵押人应当约定抵押权的实现方式；没有约定或者约定不明确的，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。”这意味着如果借款人未能按时偿还债务，债权人有权要求通过拍卖或变卖抵押房产来偿还债务。

2. 房产处置：《民法典》第四百零八条规定，“抵押财产的债务人或者第三人未按照约定履行到期债务，或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。”这表明债权人和债务人可以通过协商，将房产折价给债权人，或通过拍卖、变卖房产的方式收回欠款。

3. 法律程序：在执行房产拍卖或变卖的过程中，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二条规定，“人民法院对查封、扣押、冻结的财产进行变价处理时，应当委托依法设立的资产评估机构进行评估。”因此，房产拍卖前必须经过专业评估机构的评估。

4. 权益保护：《民法典》第三百九十二条规定，“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。”这一规定旨在保护债务人的合法权益，避免债权人滥用权利。

5. 特殊情况处理：《民法典》第四百一十条规定，“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。”对于特殊情形下的处理，如债务人有多个债权人，需遵循公平原则，按照各自债权比例分配房产拍卖所得款项。

综上所述，当房产作为抵押物时，债权人和债务人应严格遵守相关法律规定，确保债权得以合法实现，同时保障债务人的合法权益不受侵害。在处理此类问题时，建议寻求专业律师的帮助，以确保所有步骤符合法律规定。