问 商业办大楼抵押怎么办理？

用户提出的问题核心是询问如何办理商业地产（如商业办公楼）的抵押手续。他想了解相关的法律程序、所需文件、法律限制以及权益保障等信息。从资深高级律师的角度看，这个问题涉及五个关键方面：

1. 法律法规依据：首先，我们要依据《物权法》和《城市房地产管理法》等相关法律法规来处理商业地产抵押。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十一条规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：……（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；”这表明，正在使用的商业办公楼可以作为抵押物。

2. 抵押登记：抵押手续需在房产所在地的房地产管理部门进行抵押登记。《物权法》第二百零八条指出：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人，债务人或者第三人的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”

3. 合同签订：抵押合同应依法签订，明确双方权利义务。《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有约束力。”因此，一份详尽的抵押合同是必要的，且应遵循《合同法》的相关规定。

4. 价值评估：商业办公楼的价值需要由有资质的评估机构进行公正评估，参照《房地产估价师执业资格制度暂行规定》。

5. 公示与公告：根据《物权法》第一百八十八条：“以基金份额、证券权益、矿业权、林权等可以用益物权、海域使用权、应收账款出质的，参照适用本节的有关规定。”这意味着，抵押情况需要公开透明，可能需要在相关产权交易市场或工商行政管理局进行公示。

总结来说，用户需要了解并遵守以上五个方面的法律规定，确保商业地产抵押的合法性、有效性，并保障自身权益不受侵犯。在办理过程中，建议寻求专业律师的咨询和指导，以确保所有步骤都符合现行法律法规。