问 期房已抵押 怎么办按揭？

用户希望了解的是，在所购期房已被开发商抵押的情况下，如何顺利办理个人房屋按揭贷款的法律途径及注意事项。作为资深高级律师，我将从五个关键方面进行详细解析：

1. 核实房产抵押状态：首先，购房者应要求开发商出示《商品房预售许可证》和该房产的具体抵押情况说明。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，预售商品房应当符合相应条件，并向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。同时，根据《物权法》第一百八十五条，购房者有权知悉房产的抵押状况，确保交易透明。

2. 确认开发商的解押计划：购房者应与开发商明确约定，要求开发商在房屋交付或办理按揭前解除房产抵押。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，购房者可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

3. 与银行沟通按揭条件：在知晓房产抵押情况下，购房者需与贷款银行充分沟通，确认银行是否接受该房产作为抵押物发放贷款。根据《商业银行法》第三十六条，商业银行贷款，借款人应当提供担保。银行在审查贷款申请时，会考虑房产的产权清晰度及潜在风险，购房者需准备详实资料以增加贷款成功率。

4. 签订补充协议保障权益：购房者应与开发商签订补充协议，明确约定若因房产抵押问题导致无法办理按揭或产权过户的违约责任、解押时间表及赔偿条款。《合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。通过书面协议固定双方权利义务，为日后可能的争议解决提供法律依据。

5. 关注政策与法律变动：鉴于房地产市场及相关法律法规的不时调整，购房者还需关注最新的房产交易、按揭贷款及房地产抵押方面的政策与法律规定，确保操作合法合规。例如，《民法典》第三百九十四条规定了抵押权的基本原则，购房者应适时咨询专业律师，确保自身权益不受损害。

总结而言，面对期房已抵押的情况，购房者需通过核实房产状态、确认解押安排、积极与银行沟通、签订补充协议以及密切关注政策法律变化等措施，确保按揭贷款流程的顺利进行，有效维护自身合法权益。在整个过程中，建议聘请专业律师进行指导，以法律手段规避风险，实现安全购房。