问 房价跌了怎么办 补充抵押？

用户关注的问题在于房屋市场价格下跌后，如何通过补充抵押来应对潜在风险，期望得到资深高级律师从法律角度对此问题的全面解析，包括但不限于以下五个方面：抵押权设定与变更、补充抵押的法律性质、执行程序、风险防范及法律责任。要求引述最新且完整的中国法律法规原文，总论述字数不少于500字，并以两句话进行总结。

一、抵押权设定与变更

根据《民法典》第三百九十四条：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”当房价下跌时，若原抵押物价值不足以覆盖债务，债权人有权要求债务人提供额外担保或追加抵押物。

二、补充抵押的法律性质

补充抵押实质上是对原抵押合同的补充或修改，属于合同变更的一种形式。《民法典》第五百四十三条：“当事人协商一致，可以变更合同。”在房价下跌导致原抵押物价值不足的情况下，债权人与债务人可协商设立补充抵押，以增强债权保障。

三、执行程序

《民法典》第四百零六条：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”若需设立补充抵押，需遵循以下步骤：（1）双方就补充抵押事项达成一致；（2）签订补充抵押协议，明确新抵押物、担保范围、权利义务等内容；（3）依法办理抵押登记手续，确保补充抵押效力。

四、风险防范

1. 评估准确性：债权人应密切关注市场动态，及时对抵押房产进行重新评估，确保估值准确反映市场价值。

   依据：《商业银行押品管理指引》第十八条：“商业银行应当定期对押品进行重估。”

2. 预警机制：建立房价下跌风险预警机制，当抵押物价值接近或低于警戒线时，及时启动补充抵押谈判。

   参考：《银行业金融机构押品管理指引》第二十条：“银行业金融机构应当建立健全押品价值重估制度，动态监测押品价值变动情况。”

五、法律责任

1. 违约责任：如债务人拒绝或拖延设立补充抵押，可能构成违约，需承担相应违约责任。

   法律依据：《民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

2. 清偿顺序：在债务人破产清算时，补充抵押物作为新增担保物，其清偿顺序原则上在原抵押物之后。

   参考：《企业破产法》第一百一十三条：“破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，依照下列顺序清偿：（一）破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金；（二）破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款；（三）普通破产债权。破产财产不足以清偿同一顺序的清偿要求的，按照比例分配。”

总结：面对房价下跌，债权人可通过与债务人协商设立补充抵押以增强债权保障。这一过程中需遵循抵押权设定与变更的相关法律规定，明确补充抵押的法律性质，严格执行法定程序，建立健全风险防范机制，并明晰各自可能承担的法律责任。补充抵押的实施有助于缓解因房价波动带来的信用风险，但债权人仍需关注市场变化，审慎评估抵押物价值，确保债权安全。