问 何时能办房产抵押手续？

用户问题概述：客户希望了解在何种情况下可以办理房产抵押手续，以及相关流程应遵循的具体法律规定。

资深高级律师角度详细分析：

1. 抵押物适格性：根据《民法典》第三百九十五条第一款规定：“债务人或者第三人有权处分的建筑物和其他土地附着物可以抵押。”用户首先需确保拟抵押的房产为本人或第三人合法所有，且无权属争议，具备市场流通性，方可作为抵押物。

2. 主债权确立：《民法典》第三百九十四条指出：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”进行房产抵押，必须基于真实的债权债务关系，如借款合同、买卖合同等，且主债权已明确、合法有效。

3. 抵押登记：《民法典》第二百零九条及第四百零二条规定，不动产抵押权自登记时设立。用户须与债权人共同向房屋所在地的不动产登记机构申请抵押权登记，提交身份证明、不动产权证书、主债权合同等相关材料，经审核通过后领取《不动产登记证明》。

4. 抵押价值评估：虽然法律法规未明确规定必须进行评估，但实践中，金融机构通常要求对抵押房产进行专业评估，以确定其市场价值及可贷款额度。参照《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015），评估过程应遵循独立、客观、公正原则。用户应配合提供评估所需资料，确保评估结果准确反映房产价值。

5. 其他法定条件：根据《城市房地产管理法》第五十一条，房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。此外，若房产为共有，根据《民法典》第三百零八条，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。因此，用户在办理房产抵押时还需考虑上述因素，确保符合法律规定。

总结：用户在满足房产合法所有、主债权明确有效、完成抵押登记、可能涉及的价值评估以及遵守其他法定条件（如新增房屋归属、共有房产处分规则等）的前提下，方可依法办理房产抵押手续。整个过程中应严格遵守《民法典》、《城市房地产管理法》及相关行业规范，确保抵押行为的合法合规。