问 新房已预售抵押怎么办？

用户的问题主要是：预购的房屋已被开发商抵押，这种情况下的权益如何保障，以及相关的法律规定是什么。

1. 合同效力：根据《中华人民共和国合同法》第44条，依法成立的合同，自成立时生效。即使房子被抵押，购房合同本身并不会因此无效。购房者依然可以依据合同要求开发商履行义务。

2. 抵押权与物权变动：《中华人民共和国物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。购房者在完成产权登记后，才能对抗开发商的抵押权。

3. 购房者的救济途径：若开发商无法交付或办理过户，购房者可根据《合同法》第107条，请求开发商承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

4. 法律保护：《城市房地产管理法》第49条规定，商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。如果开发商挪用预售款导致不能交房，购房者可追究其法律责任。

5. 预售监管：各地政府一般设有预售资金监管账户，开发商不能随意使用预售款，这在一定程度上保障了购房者的权益。

总结：虽然预购的房屋被抵押，但购房合同仍然有效，购房者可通过法律手段维护权益。同时，政府对预售资金的监管也提供了额外的保障。但在购房时，最好事先查询清楚房屋状况，避免此类问题。