问 先出租再抵押怎么办？

用户提出的问题是：在房屋已经出租的情况下，如何进行抵押操作，且在法律上如何保障各方权益？

从资深高级律师的角度来看，关于房屋租赁与抵押的法律问题，可以从以下五个方面进行分析：

1. 租赁权与抵押权的关系：根据《中华人民共和国民法典》第四百零五条的规定，“抵押权设立前，抵押财产已出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”这意味着，在抵押权设立之前，租赁关系已经存在并完成交付的，即便房屋被抵押，原有的租赁合同依然有效，承租人仍可按照合同约定继续使用房屋。

2. 租赁合同对抵押权的影响：依据《民法典》第四百零六条，“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”因此，如果租赁合同中没有特别约定，租赁权不会因为抵押权的存在而失效，承租人的使用权也不会受到损害。

3. 抵押权实现时的处理：《民法典》第四百零七条规定，“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”这表明，当抵押权实现时，新的产权持有人必须尊重现有的租赁合同，不得随意改变租赁状态。

4. 通知义务：虽然法律未明确规定抵押人在设立抵押权时需通知承租人，但从保护承租人权益的角度出发，建议抵押人在设立抵押权时向承租人发出书面通知，明确告知抵押情况，以免未来发生争议。

5. 优先受偿权：根据《民法典》第四百零八条，“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”这意味着，抵押权人应在法定期限内主张权利，否则将丧失优先受偿的权利。

综上所述，当房屋已出租后进行抵押操作时，应充分考虑租赁权与抵押权之间的相互关系，确保各方权益得到合理保护。同时，建议在实际操作中咨询专业律师，以获得更为详尽和个性化的法律指导。