问 小区地皮抵押不能办房本？

用户的问题主要涉及小区地皮抵押是否影响房产证（即不动产权证书）的办理。具体来说，用户想了解在地皮被抵押的情况下，是否还能顺利取得房产证。

从资深高级律师的角度分析：

1. 法律背景与规定：

   • 根据《中华人民共和国民法典》第397条：“建筑物和其他土地附着物抵押的，应当将该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。”这表明，地皮和建筑物是不可分割的，地皮抵押时，建筑物也视为一并抵押。
   • 《不动产登记暂行条例》第14条规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”这意味着，在办理房产证时，如果地皮已经抵押，需要抵押权人的同意。

2. 抵押权人同意的重要性：

   • 如果地皮已经抵押，办理房产证时必须获得抵押权人的书面同意。根据《民法典》第406条：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”因此，即使地皮抵押，只要抵押权人同意，仍可办理房产证。

3. 不动产权利的完整性：

   • 办理房产证时，需要确保不动产权利的完整性。根据《不动产登记暂行条例》第17条：“不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。”如果地皮抵押影响了不动产权利的完整性，可能会影响房产证的办理。

4. 实际操作中的注意事项：

   • 在实际操作中，开发商或卖方有义务告知买方地皮的抵押情况。根据《商品房销售管理办法》第23条：“房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。”如果未告知，买方有权要求解除合同并赔偿损失。

5. 法律风险与应对措施：

   • 购房者在购买房屋时应仔细审查相关文件，特别是地皮抵押的情况。如果发现地皮已抵押，应及时与开发商或卖方沟通，要求提供抵押权人的同意书。此外，购房者可以通过查询不动产登记信息，确认地皮的抵押状态，避免不必要的法律风险。

总结：

综上所述，小区地皮抵押并不必然影响房产证的办理，但需要获得抵押权人的同意。购房者在购房时应充分了解地皮抵押情况，并采取必要措施确保不动产权利的完整性和合法性。