问 买房办双预告抵押是什么？

用户询问的是关于在购房过程中办理双预告抵押的具体含义、流程以及涉及的相关法律规定等问题。作为一名资深高级律师，我将从以下几个方面进行解答：

1. 概念理解：双预告抵押是指在房屋尚未取得产权证的情况下，购房者与开发商和银行签订预告登记协议，对未来的不动产物权变动预先设定抵押权的一种制度。这既是对购房者的资金保障，也是对开发商建设资金的保证。

2. 流程解析：首先，买卖双方签署购房合同；接着，购房者与银行签订贷款合同并申请预告抵押登记；然后，由房地产登记机构进行预告登记，形成临时性的物权效力；最后，在房屋竣工并取得产权证后，再进行正式的抵押登记。

3. 权利义务：购房者享有抵押权益，需按期偿还贷款；开发商负有交房及协助办理产权过户的责任；银行则拥有抵押权，有权在借款人违约时处置抵押房产。

4. 法律依据：

   • 《民法典》第二百二十一条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”
   • 《不动产登记暂行条例》第十七条：“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”

5. 风险提示：双预告抵押虽能降低交易风险，但购房者需注意合同条款，确保自身权益不受侵害，同时避免逾期还款导致抵押权被行使。

总结来说，双预告抵押是购房中一种常见的物权保护手段，通过预告登记提前锁定未来物权归属，但在实际操作中，各方需严格遵守相关法律法规，明确各自权利义务，以降低潜在风险。