问 房子抵押无法交房怎么办？

用户问题概述：房屋已抵押但面临无法按时交付的情况，用户希望了解在这种情形下应如何依法应对及维护自身权益。

资深高级律师角度分析：

1. 抵押权效力：根据《民法典》第三百九十四条，抵押权人对抵押财产享有优先受偿权，但不影响抵押人在抵押期间对房屋的正常使用和处分。若抵押人（卖方）不能按期交房，抵押权的存在并不构成直接阻碍，除非抵押权人行使抵押权导致无法交房。

2. 购房合同效力：依据《民法典》第五百零二条，购房合同在双方意思表示真实、内容合法且不违反公序良俗的情况下，自成立时生效。即使房屋已抵押，只要买方在签订合同时对此知情并接受，购房合同依然有效（《民法典》第四百零六条）。买方可依据合同约定追究卖方逾期交房的违约责任。

3. 预告登记保护：《民法典》第二百二十一条规定，为保障将来实现物权，当事人可以按照约定向登记机构申请预告登记。买方在知晓房屋抵押状况下购买，可申请预告登记，以对抗后续可能发生的抵押权人行使权利，保障其取得房屋所有权的权利（《民法典》第二百二十一条、第二百二十八条）。

4. 违约责任追究：如卖方无法按期交房，买方可依据《民法典》第五百七十七条要求卖方继续履行合同、支付违约金或赔偿损失。具体责任形式及违约金数额应在购房合同中明确约定。若无约定，可参照同类案件司法判例或根据实际损失主张（《民法典》第五百八十五条）。

5. 诉讼途径解决：在协商无果的情况下，买方可依据《民事诉讼法》第一百一十九条规定，向房屋所在地人民法院提起诉讼，请求法院判决卖方履行交房义务、支付违约金或赔偿损失，以及确认买方对房屋的所有权（若有预告登记）。

总结：面对已抵押房屋无法交房的问题，买方应确认购房合同效力，积极办理预告登记以保障权益，依据合同约定追究卖方违约责任，并在必要时通过诉讼途径寻求司法救济。虽然房屋存在抵押，但法律赋予买方多种手段维护自身权益，关键在于合理运用法律武器，确保合同权益得到落实。