问 房子抵押前后出租怎么办？

概述： 用户希望了解在房产被抵押前后的出租行为是否合法，以及作为房东或租客，在这种情况下应如何保护自己的权益。

资深高级律师分析：

1. 房产抵押与租赁合同的法律地位： 根据《中华人民共和国民法典》第三百九十五条，“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）海域使用权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。”这表明，房产是可以用于抵押的。同时，《民法典》第七百零五条规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”这意味着，无论房产是否被抵押，租赁合同的有效性主要取决于其是否符合上述规定。

2. 抵押对租赁的影响： 《民法典》第四百零五条明确规定，“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”这一条款保障了“买卖不破租赁”的原则，即在房产抵押前已存在的租赁关系，不会因抵押权的设立而受到影响。

3. 租客的权益保护： 租客在签订租赁合同时，有权要求房东提供房产的完整信息，包括是否存在抵押情况。根据《消费者权益保护法》第八条，“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。”因此，房东有义务告知租客房产的抵押状态。

4. 房东的法律责任： 如果房东在未告知租客房产抵押的情况下出租，可能构成欺诈。根据《民法典》第一百四十八条，“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”这意味着租客有权要求解除合同或赔偿损失。

5. 抵押权实现时的租客权益： 即使房产在租赁期间被抵押，且抵押权人通过法院拍卖等方式实现了抵押权，根据《民法典》第四百零五条的规定，原租赁关系仍然有效，除非租客同意终止租赁。这为租客提供了额外的法律保护，确保其居住权不受影响。

总结： 房产抵押并不自动中断租赁关系，租客和房东的权益受到《民法典》等法律的保护。租客有权知晓房产的抵押状态，并在必要时寻求法律救济，以维护自身权益。房东则有义务如实告知房产状况，否则可能承担相应的法律责任。