问 房产被抵押破产怎么办？

用户想了解如果房产已被抵押并且面临破产情况时，应如何保护自己的权益，特别是与房产相关的财产权益。

从资深高级律师的角度看，该问题主要涉及五个方面：1) 房产抵押权的法律效力，2) 破产清算程序，3) 债务人个人破产法的适用，4) 破产后房产的处理方式，以及5) 破产后债权人和债务人的权益保障。

首先，根据《物权法》第一百七十九条，抵押权人有权就抵押的房产优先受偿。其次，当债务人面临破产时，根据《企业破产法》第七十条，破产财产由破产管理人管理，包括已抵押的房产。同时，《企业破产法》第三十八条明确了破产清算中，抵押物的处理原则，即抵押权人的优先受偿权应得到保障。此外，《个人破产法》（征求意见稿）规定了在债务人宣告破产后，其名下财产（如抵押房产）将纳入破产财产，但抵押权人的权益需优先保障。

总结来说，如果房产已被抵押并面临破产，债务人应尽快寻求法律援助，理解自己在破产程序中的权利和可能的财产清算顺序。同时，债权人则需确保其抵押权能得到有效执行，防止债权损失。在合法合规的前提下，妥善处理房产抵押与破产的关系，平衡各方权益，是解决此类问题的关键。