问 房产买卖后抵押怎么办？

用户想了解房产买卖后如何处理原有抵押的问题。具体而言，用户希望得知在房产交易过程中，对于已设定抵押的房产，买方和卖方应该如何操作才能顺利完成过户。

从资深高级律师的角度来看，这个问题可以从以下五个方面进行分析：

1. 抵押权与物权变动：根据《中华人民共和国民法典》第406条的规定，“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”这意味着，在没有特别约定的情况下，即使房产被转让了，原有的抵押权仍然有效。因此，买家需要明确知晓所购房产是否存在抵押情况，并考虑是否接受这样的安排。

2. 解押手续：如果买卖双方同意解除现有抵押，则需由原房主（即债务人）向债权人偿还贷款本息以解除抵押登记。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条：“申请注销抵押权登记，应当提交下列材料：(一)申请人身份证明；(二)不动产权属证书或者土地使用权证、房屋所有权证等权利证书；(三)抵押权消灭的证明材料。”

3. 银行同意函：当房产上有未清偿完毕的按揭贷款时，通常还需要获得贷款银行出具的书面同意书，表明银行允许该房产进行转让。这是因为在大多数情况下，银行作为主要利益相关方之一，有权对该笔资产的处置提出意见。

4. 风险提示及防范措施：购买带有抵押的房产存在一定风险，如卖方未能按时还清欠款导致无法顺利办理过户手续等。为此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实或者提供虚假信息给买受人的，买受人请求解除合同并赔偿损失的，应予支持。”

5. 资金监管机制：为保障交易安全，建议采用第三方托管账户来管理购房款项。待确认所有必要文件齐全且无误后再释放资金给卖家，从而避免因一方违约而造成的经济损失。

综上所述，对于存在抵押情形下的房产交易，买卖双方都应当充分沟通协商，并严格按照法律规定完成相应程序。同时，采取适当的风险控制手段也是十分必要的。通过以上方式，可以在最大程度上确保整个过程合法合规地进行。