问 审批通过才办预抵押吗？

用户想要了解的是，在办理预抵押的过程中，是否必须先获得审批通过才能进行。这一问题实质上探讨了预抵押设立的前置条件。

从资深高级律师的角度来看，关于“审批通过才办预抵押”的问题可以从以下几个方面进行分析：

1. 定义与性质：首先需要明确什么是预抵押。根据《中华人民共和国民法典》第三百九十五条，“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；……”预抵押是指在房屋未建成或产权证书尚未办理完毕前，双方就未来可能形成的不动产物权设定的一种预告登记形式。这种预告登记并不等同于正式的抵押权设立，而是对未来将要发生的权利变动的一种预先公示。

2. 法律依据：根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十六条的规定，“当事人申请预告登记的，应当提交下列材料：(一)买卖合同或者其他证明债权存在的文件；(二)证明当事人身份的材料；(三)法律法规规定的其他材料。”这表明，预抵押登记主要是基于已经存在的债权关系，并非直接以审批结果为前提。

3. 审批流程：虽然预抵押本身不依赖于特定项目的最终审批通过，但在实际操作中，银行或其他金融机构可能会要求项目达到一定阶段（如取得预售许可证），才会同意发放贷款并配合办理预抵押手续。这是出于风险管理考虑。

4. 风险防范：对于购房者而言，在签署相关协议时应注意审查条款内容，确保即使项目未能如期完成也不会对其造成不利影响。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“买受人在签订商品房预售合同时支付定金或者部分购房款后，出卖人不能按照约定交付使用房屋的，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”

5. 实践差异：值得注意的是，不同地区、不同金融机构对于预抵押的具体操作可能存在细微差别，因此建议在具体操作前咨询专业人士或机构获取最准确的信息。

综上所述，理论上讲，预抵押并不严格要求事先获得所有必要的行政审批；然而，在实践中，为了降低风险，许多情况下确实会等到某些关键节点后再行办理。因此，具体情况还需结合当地政策和金融机构的要求来确定。