问 买房什么时候办房产抵押？

用户问题概述：用户询问在购房流程中，何时需要办理房产抵押手续。

资深高级律师角度分析：

1. 购房合同签订后贷款阶段：购房者如选择按揭贷款方式购买房屋，在与开发商签订购房合同后，需与银行签订贷款合同并同步办理房产抵押手续。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，“以建筑物和其他土地附着物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”

2. 房屋产权过户前：在新房交付使用或二手房交易过程中，通常是在完成首付、申请贷款之后，但在产权正式过户到购房者名下之前，应办理房产抵押。参照《城市房地产抵押管理办法》第三十条，“以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。”

3. 贷款发放条件：银行发放贷款的前提条件之一就是要求借款人提供已办理房产抵押登记的证明文件。《商业银行法》第三十六条明确规定：“商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。”

4. 风险防控角度：从法律风险防控角度看，房产抵押应在购房者的贷款申请被批准后，及时依法办理抵押登记，以保障银行作为抵押权人的合法权益，防止因未及时办理抵押而影响贷款资金的安全性。

5. 特殊情况处理：对于一些特定情况，例如在一手房交易中可能涉及预告登记转为正式抵押登记，购房者需按照《不动产登记暂行条例实施细则》的规定，在房屋具备初始登记条件后，由开发商配合购房者办理房产抵押登记。

总结：购房过程中，房产抵押手续通常在签订购房合同并申请贷款后，产权正式过户前这一时间段内办理，其目的是为了满足银行贷款发放条件，确保抵押权的有效设立，切实保障各方权益。具体操作须遵循我国现行的《物权法》、《城市房地产抵押管理办法》、《商业银行法》以及《不动产登记暂行条例实施细则》等相关法律规定。