问 卖房显示有抵押怎么办？

用户面临的问题是：在出售房产过程中发现房屋存在抵押情况，想知道如何处理才能顺利进行交易。

答案概述：首先，需要明确的是，在房产设有抵押权的情况下，未经抵押权人同意或未解除抵押前，一般不能直接进行交易。但可通过与抵押权人协商、提前还款解除抵押、或者买家同意接受涤除抵押后过户等方式解决。

资深高级律师从五个方面解析：

1. 抵押权优先性：根据《中华人民共和国民法典》第三百九十四条，抵押权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，有权就该财产优先受偿。因此，卖方必须先解决抵押问题才能完成房屋所有权转移。

2. 抵押权涤除：根据《民法典》第四百零六条，出卖抵押财产的，应当通知抵押权人并告知买受人；抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害其利益的，可以请求抵押人将转让所得价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。

3. 协商解押：卖方可与抵押权人（如银行）协商提前偿还贷款以解除抵押，然后进行房产交易。此过程需遵守《合同法》第六十条关于诚实信用原则的规定，切实履行义务。

4. 买方协助解押：买方若愿意承担解押风险，可以在购房款项中预留一部分用于帮助卖方解除抵押，待抵押解除后再办理过户手续。但此种方式风险较大，需在合同中明确规定相关权利义务关系，并严格遵守《民法典》第五百零二条对合同生效要件的规定。

5. 司法途径：如果因抵押问题产生纠纷，双方可根据《民事诉讼法》相关规定通过法院诉讼解决，请求确认交易行为效力，甚至在必要时申请法院强制执行抵押物拍卖以涤除抵押权，保护自身权益。

总结来说，当房产存在抵押情况下，卖家应积极与抵押权人沟通解决抵押问题，或与买家达成共识共同应对。无论采取何种方式，都应在遵循相关法律规定的基础上确保交易安全、合法，降低各方风险。同时，买卖双方在交易过程中务必签订详尽完备的书面协议，以便于保障各自权益。