问 房屋抵押不能交易怎么办？

用户的问题是：当房屋被抵押给银行或其他债权人时，如果需要出售或转让房屋，但又无法解除抵押状态，应该如何处理？这涉及到房屋抵押权与所有权的冲突，以及如何在法律规定下进行房屋交易的问题。

1. 房屋抵押与交易的关系：根据《中华人民共和国物权法》第一百九十二条的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。但是，受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。也就是说，即使房屋被抵押，抵押人仍然可以将房屋出售，但必须征得抵押权人的同意或者由买方代为清偿债务，消灭抵押权。
2. 抵押权人的权利保护：《物权法》第一百九十五条规定，抵押权人有权按照抵押合同约定的方式和程序，对抵押财产进行占有、使用、收益、处分等。这意味着，抵押权人有权在抵押期间内，对抵押财产进行管理和保护，防止抵押财产被非法转让或者损害。
3. 交易过程中的风险控制：在房屋抵押状态下进行交易，存在一定的法律风险。例如，如果抵押权人不同意转让，或者买方未能代为清偿债务，可能会导致交易失败。因此，在进行此类交易时，双方应充分了解法律规定，明确交易条件，签订书面协议，确保交易的合法性和安全性。
4. 法律责任与纠纷解决：根据《物权法》第一百九十七条的规定，抵押人未征得抵押权人同意擅自转让抵押财产，或者转让后未通知抵押权人的，抵押权人有权请求人民法院撤销该转让行为。此外，如果因房屋抵押交易引发的纠纷，可以通过诉讼等方式进行解决，以维护各方合法权益。
5. 最新的相关法律规定：《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起施行，其中关于房屋抵押与交易的相关规定与《物权法》基本一致。民法典第三百九十二条规定，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产；但是，受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。这一规定进一步明确了抵押人转让抵押财产的条件和程序。

总结：在房屋抵押状态下进行交易，必须遵守法律规定，征得抵押权人同意或者由买方代为清偿债务，消灭抵押权。同时，双方应签订书面协议，明确交易条件，以降低法律风险，保障交易的安全性。如遇纠纷，可通过诉讼等方式解决，以维护各方合法权益。