问 办了预售后可以办抵押吗？

用户想要了解的是，在办理预售房屋后，是否还能办理抵押手续。这个问题涉及预售房屋的物权变动、抵押权设立的条件和程序等多个方面。

1. 预售房屋的性质与权利状态：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第45条的规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”预售房屋在完成备案后，购房者即享有对该房屋的期待权，但此时房屋的所有权尚未转移给购房者。因此，预售房屋在法律上属于一种特殊的财产形态，其权利状态不同于完全所有权的房屋。

2. 抵押权的设立条件：根据《中华人民共和国民法典》第395条：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；……”以及第402条：“以本法第三百九十五条第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”预售房屋虽然尚未取得产权证书，但在满足一定条件下，如已支付部分购房款并完成预售合同备案，可以作为抵押物。

3. 预售房屋抵押的特殊规定：《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第47条规定：“当事人以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”这表明，预售房屋在特定情况下可以设定抵押权，但必须符合相关法律法规的要求，包括但不限于完成预售合同备案、支付部分购房款等。

4. 抵押登记的必要性：根据《中华人民共和国民法典》第402条的规定，抵押权的设立需要进行登记。预售房屋抵押同样需要向当地不动产登记机构申请抵押登记，未经登记的抵押权不得对抗善意第三人。因此，即使预售房屋满足了其他设立抵押的条件，未完成抵押登记，抵押权也无法生效。

5. 法律风险提示：预售房屋抵押存在一定的法律风险，如开发商未能按时交房、房屋质量不合格等问题可能导致抵押物价值贬损或无法实现抵押权。此外，若购房者未能按期偿还贷款，银行或其他债权人可能面临执行困难。因此，建议在决定是否办理预售房屋抵押前，充分评估相关风险，并咨询专业律师意见。

综上所述，预售房屋在满足一定条件并完成相应登记后可以办理抵押，但需注意相关法律风险及程序要求。建议在具体操作前，详细了解当地政策法规，并寻求专业法律人士的帮助。