问 允许预售 土地抵押怎么办？

用户想要了解在允许预售的情况下，如何处理土地抵押的相关法律问题。这个问题涉及到土地使用权、预售条件、抵押权设立与实现等多个方面的法律规定。

1. 土地使用权与预售资格：根据《城市房地产管理法》第45条的规定，“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；……”因此，在进行商品房预售前，开发商必须已经支付了全部的土地使用权出让金，并取得了相应的土地使用权证书。这意味着如果土地已经被用作抵押物，则需要解除抵押或得到抵押权人的同意才能进行预售。

2. 抵押权设立：依据《民法典》第399条：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。”若土地被设定了抵押权，在未清偿债务前，未经抵押权人同意，不得擅自处置该土地上的建筑物及其附着物。

3. 预售合同效力：即使存在土地抵押情况，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条规定，“出卖人在订立商品房买卖合同时隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致买受人无法取得房屋所有权证的，买受人请求解除合同并赔偿损失的，应予支持。”这表明，如果开发商未告知购房者土地已被抵押的情况，购房者有权要求解除合同并获得相应赔偿。

4. 抵押权与购房者的权益保护：根据《物权法》第170条，“建设用地使用权转让时，其上存在的建筑物、构筑物及其附属设施随同转让。”当土地及地上建筑一同出售给购房者后，原设定于土地之上的抵押权也随之转移至新房主名下。但是，对于购房者而言，重要的是确保在购买过程中没有遗漏任何关于土地现状的信息。

5. 解决办法：为避免潜在风险，建议在签订预售合同时明确询问开发商是否存在土地抵押情形，并要求提供相关证明文件。此外，也可通过查询当地不动产登记中心获取更准确的信息。

综上所述，在允许预售但土地存在抵押的情况下，关键在于确保所有交易透明化，同时遵守相关法律法规以保障各方合法权益。通过事先调查核实以及合同条款的设计来规避可能遇到的风险是非常必要的。