问 房子办抵押时候原业主出租？

您所提的问题核心在于：房产在设定抵押权时，原业主已将其出租，这种情况下各方权利如何保障，以及租赁合同的效力问题。

根据我国相关法律规定，从五个方面为您解析：

1. 根据《民法典》第405条：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”即“买卖不破租赁”，这一原则同样适用于抵押权。因此，在设立抵押权之前，房屋已经处于出租状态且承租人实际占有使用，则原租赁合同继续有效，抵押权人不能以抵押权对抗承租人的租赁权。
2. 《民法典》第725条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”该条款进一步确认了“买卖不破租赁”原则，即使房屋因抵押权实现而发生所有权变更，新的所有权人仍需尊重原租赁合同。
3. 若房屋是在出租之后才设定抵押权，那么根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条，“租赁合同成立于抵押权设立之后，人民法院不予支持承租人依照合同法第二百二十九条规定主张抵押权人同意其租赁房屋的权利。”此时，租赁合同对抵押权人没有约束力，抵押权实现可能导致租赁关系终止。
4. 根据《民法典》第416条的规定，抵押权人有权要求解除租赁合同或让承租人支付租金作为使用费。但实践中，为平衡各方利益，抵押权人通常会尽量保持租赁关系稳定，除非其能提供合理补偿或有其他正当理由。
5. 对于承租人而言，《民法典》第728条规定，当出租人未履行通知义务，导致承租人在不知情的情况下签订租赁合同时，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。

综上所述，若房产在抵押前已被出租，则租赁关系受法律保护；反之，若房产先抵押后出租，则抵押权优先于租赁权。建议在具体操作过程中咨询专业律师，确保各方权益得到妥善处理。