问 买卖房有抵押怎么办？

用户希望了解在房产交易过程中，如果房产存在抵押，应该如何处理，以及相关的法律规定。

1. 确认抵押权状态：首先，买方应当通过房产登记机构查询房屋是否存在抵押情况。根据《中华人民共和国物权法》第191条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”这表明，在抵押权未解除的情况下，未经抵押权人同意，卖方无权转让该房产。

2. 与抵押权人协商解决：若房产确实存在抵押，买方应与卖方及抵押权人（通常是银行）协商解决方案。实践中，常见的方法是由买方支付部分或全部购房款项直接用于偿还贷款，从而解除抵押。此过程需确保资金安全流转，避免因第三方介入而产生纠纷。

3. 签订书面协议：无论采取何种方式解决抵押问题，买卖双方都应将相关约定明确记载于正式的房屋买卖合同中，并由各方签字盖章确认。此外，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第67条规定了“抵押人转让抵押物所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存”，强调了对价款处理的规范性要求。

4. 办理过户手续时注意解除抵押：在完成上述步骤后，买卖双方还需共同前往房产交易中心申请办理产权转移登记。此时，应携带已偿还贷款证明、抵押权人出具的同意转让文件等材料，确保顺利完成过户流程。根据《城市房地产管理法》第61条第三款：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”

5. 防范风险措施：在整个交易过程中，建议聘请专业律师提供法律咨询和协助，特别是对于涉及复杂条款的合同文本，更需要专业人士审核把关，确保权益不受侵害。同时，可考虑购买相应的保险产品来降低潜在风险。

综上所述，当买卖带有抵押的房产时，必须严格遵循法律规定，通过合法途径解除抵押，确保交易的安全性和合法性。及时咨询专业律师，按照法定程序操作，是保障双方利益的最佳选择。