问 预告登记和抵押登记谁办？

用户希望了解预告登记和抵押登记的具体办理主体。从资深高级律师的角度来看，这个问题涉及登记申请人的确定、登记机构的职责、法律规定、实际操作流程以及法律责任等方面。

1. 登记申请人的确定：根据《中华人民共和国物权法》第20条和《不动产登记暂行条例》第14条的规定，预告登记和抵押登记的申请人通常是权利人或利害关系人。具体而言，预告登记一般由买卖合同的买受人或者预购商品房的买受人申请；抵押登记则通常由抵押权人（如银行等金融机构）和抵押人（债务人或第三人）共同申请。

   • 《中华人民共和国物权法》第20条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”
   • 《不动产登记暂行条例》第14条：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”

2. 登记机构的职责：根据《不动产登记暂行条例》第6条和第7条，不动产登记机构负责受理、审核和登记相关事项。预告登记和抵押登记的具体办理工作由不动产所在地的县级以上人民政府不动产登记机构负责。

   • 《不动产登记暂行条例》第6条：“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。”
   • 《不动产登记暂行条例》第7条：“不动产登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。”

3. 法律规定：《中华人民共和国民法典》第221条和第402条进一步明确了预告登记和抵押登记的法律效力及程序要求。预告登记具有一定的公示效力，能够保障未来物权的实现；而抵押登记则是抵押权设立的法定要件，未经登记，抵押权不能对抗善意第三人。

   • 《中华人民共和国民法典》第221条：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”
   • 《中华人民共和国民法典》第402条：“以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”

4. 实际操作流程：在实际操作中，预告登记和抵押登记的具体流程可能因地区而异，但一般包括提交申请、提供必要的文件、缴纳相关费用、登记机构审核和最终登记等步骤。申请人需要准备的文件通常包括身份证明、不动产权证书、合同文本等。

5. 法律责任：根据《中华人民共和国物权法》第21条和《不动产登记暂行条例》第31条，如果申请人提供虚假材料或隐瞒真实情况，导致登记错误的，将承担相应的法律责任，包括赔偿损失、罚款甚至刑事责任。

综上所述，预告登记和抵押登记的办理主体通常是权利人或利害关系人，具体操作需遵循相关法律法规和地方规定，确保登记的真实性和合法性。建议在办理过程中咨询专业律师或不动产登记机构，以确保顺利进行。