问 分期房做抵押去哪里办？

用户提问的核心是想知道如何办理分期付款购买的房产作为抵押贷款的相关手续和流程。

资深高级律师角度解析：

1. 办理机构：根据《物权法》第一百八十七条的规定，以建筑物和其他土地附着物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。因此，分期付款购买的房产要进行抵押，需到当地房地产管理部门（如不动产登记中心）办理抵押登记手续。

2. 贷款银行：首先，需要与接受房产抵押的商业银行（如工商银行、建设银行等）协商并签订抵押贷款合同，按照《中华人民共和国商业银行法》第三十六条的规定，商业银行应与借款人订立书面借款合同，明确约定贷款种类、借款用途、金额、利率、还款方式等内容。

3. 产权证明：由于分期房尚未取得完全产权，所以必须确认已付清大部分房款且开发商同意抵押，同时持有购房合同、首付款发票及按揭贷款还款记录等相关材料，证明对该房产有实质权益。

4. 权利状态：根据《城市房地产抵押管理办法》第十八条，预购商品房贷款抵押的，登记机关应当在抵押合同上记载，抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。这意味着分期房抵押前，应确保其符合可抵押的权利状态。

5. 风险提示：需要注意的是，《物权法》第一百九十一条规定，在抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。因此，办理分期房抵押时，需充分了解并承担可能影响房产处置的风险。

总结来说，办理分期付款房产抵押业务，须经过与商业银行签订抵押贷款合同、取得开发商同意并在房地产管理部门进行抵押登记等一系列法定程序，并充分理解其中涉及的各项法律规定与潜在风险。