问 房产预抵押什么时候办？

用户提出的“房产预抵押”问题主要关注的是办理时间，即在什么阶段或条件下可以进行房产预抵押登记。简而言之，房产预抵押是指在房屋尚未建成或未取得产权证的情况下，为了担保债务的履行而预先设定的抵押权。根据中国相关法律规定，房产预抵押通常应在签订预售合同后，且在房屋实际交付前办理。

法律分析：

1. 预抵押定义与条件：《中华人民共和国民法典》第三百九十五条规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；……”。虽然直接提及“预抵押”的条款较少，但通过《民法典》第四百零三条关于“动产抵押”和第四百零五条关于“不动产抵押”的规定，结合《城市房地产管理法》和《商品房预售管理办法》，可以推导出预抵押的基本框架。预抵押适用于尚未取得完整产权的房产，通常是在预售阶段。

2. 办理时机：《商品房预售管理办法》第十二条规定：“预售人应当在签订商品房预售合同之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”预抵押作为保障债权的一种方式，一般应在预售合同登记备案后，且在房屋正式交付前办理，具体时间点应遵循当地房地产管理部门的规定。

3. 法律效力：《民法典》第四百零二条规定：“依法设立的抵押权，自登记时设立。”这意味着预抵押权的有效性依赖于其在房地产管理部门的正式登记。一旦登记完成，预抵押权即对第三方产生对抗效力。

4. 风险与限制：预抵押存在一定的风险，如开发商破产、项目延期或取消等，可能影响预抵押权的实现。此外，《城市房地产管理法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中有关于预售资金监管、预售合同解除条件等方面的规定，这些都间接影响预抵押的安全性。

5. 最新规定：2021年1月1日生效的《中华人民共和国民法典》对原有法律法规进行了整合和更新，强化了对抵押权人的保护，同时也明确了抵押权的设立、变更、转让和消灭的程序，为预抵押提供了更为明确的法律依据。

总结：

房产预抵押应在预售合同签订并登记备案后，且在房屋实际交付前的阶段办理，这一过程需遵循《民法典》、《城市房地产管理法》及相关地方性法规的具体规定。预抵押的设立不仅需要满足法定条件，还应充分考虑潜在风险，确保债权安全。