问 用房子抵押买房怎么办？

用户的问题主要涉及使用现有房产作为抵押物来购买新的房产，希望了解这一过程中可能涉及的法律问题和操作流程。以下从五个方面进行详细分析：

1. 抵押权设立与登记：根据《中华人民共和国民法典》第394条的规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”因此，使用现有房产作为抵押物时，必须依法向不动产登记机构申请办理抵押权设立登记，未经登记，抵押权不成立。同时，《民法典》第216条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”

2. 抵押物价值评估：根据《中华人民共和国资产评估法》第20条：“评估专业人员应当根据评估业务具体情况，对评估对象进行现场调查，收集相关资料，并对其真实性、准确性和完整性进行核查和验证。”因此，在设定抵押前，需要由具备资质的评估机构对房产进行价值评估，确保抵押物的价值足以覆盖贷款金额。

3. 贷款合同签订：根据《中华人民共和国民法典》第472条：“要约是希望与他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列条件：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”贷款合同作为双方意思表示一致的结果，应当明确记载借款金额、利率、期限、还款方式及违约责任等内容，且需双方签字盖章确认。

4. 抵押期间房产的管理与使用：根据《民法典》第406条：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”这意味着即使房产已设抵押，抵押人仍可继续使用或出租该房产，但不得损害抵押权人的利益。

5. 违约处理与抵押权实现：根据《民法典》第410条：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。”如果借款人未能按时偿还贷款，银行等债权人有权依法处置抵押房产，所得款项优先用于清偿债务。

综上所述，使用现有房产作为抵押物购买新房产，需严格遵守相关法律法规，确保抵押权有效设立，并妥善处理后续可能出现的各种法律问题。建议在操作过程中咨询专业律师，确保每一步骤合法合规，保障自身权益。