问 店主己抵押店面怎么办？

用户提出的问题核心在于：当店面已经被房东抵押的情况下，租户的权益如何得到保障？

从资深高级律师的角度出发，针对租户在房东已将店面抵押的情况下所面临的法律问题，可以从以下五个方面进行详细分析：

1. 租赁合同效力与抵押权之间的关系： 根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”这意味着如果租赁合同是在店面被抵押之前签订的，则租赁关系不会受到抵押权的影响；但如果租赁合同是在店面被抵押之后签订的，那么租户的权益可能会受到抵押权的限制。

2. 抵押权实现时租户的权利保护： 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条指出：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”这表明，如果租户事先并不知晓店面已被抵押，且该信息未被明确告知，那么租户有权要求赔偿损失。

3. 优先购买权： 虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》并未直接规定租赁房产在被抵押后处置时租户享有优先购买权，但根据《中华人民共和国民法典》第三百零五条，按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。虽然这一条款主要适用于共有财产的情况，但在实践中，法院可能会参考此原则来考虑是否赋予租户优先购买权。

4. 租赁权对抗抵押权的具体条件： 《中华人民共和国物权法》第一百九十一条进一步明确了租赁权对抗抵押权的具体条件：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”因此，只有在抵押权人同意的情况下，租赁权才可能对抗抵押权。

5. 司法救济途径： 当租户权益受损时，《中华人民共和国民事诉讼法》提供了相应的救济途径。根据第二百二十九条至第二百三十四条，当事人可以通过提起诉讼或申请仲裁的方式维护自身合法权益，包括但不限于请求确认租赁合同有效、要求赔偿损失等。

综上所述，在店面已被房东抵押的情况下，租户应详细了解自身权利，并积极采取法律手段维护自身利益。同时，建议租户在签订租赁合同时，确保合同条款中包含对自身权益的充分保护措施，以避免日后产生纠纷。