问 抵押房拆迁怎么办？

用户希望了解在房产被抵押的情况下遭遇拆迁时应如何处理，以及相关的法律权益保护措施。

1. 确认抵押权人的同意：根据《中华人民共和国物权法》第191条的规定，“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。”因此，在房屋拆迁前，必须取得抵押权人的同意，否则不得擅自处分抵押房产。若抵押权人不同意，抵押人可与抵押权人协商，通过其他方式解决，如提供替代担保等。

2. 拆迁补偿款的优先受偿：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第68条：“抵押物因不可抗力灭失，抵押权人可以就抵押物灭失后所得赔偿金优先受偿。”这意味着，拆迁补偿款应当首先用于偿还抵押贷款，剩余部分归还给抵押人。这确保了抵押权人的利益不受损害。

3. 抵押权的转移：如果拆迁后有安置房或土地使用权作为补偿，根据《物权法》第174条：“抵押权设立后抵押财产毁损、灭失或者被征收的，抵押权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿；被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。”抵押权可以转移到新的安置房或土地上，继续为原债权提供担保。

4. 抵押合同的变更或解除：根据《中华人民共和国合同法》第94条及第96条，当因拆迁导致合同目的无法实现时，当事人有权请求变更或解除合同。在这种情况下，抵押人和抵押权人应当重新评估合同条款，协商是否需要调整贷款金额、期限或其他条件，必要时可解除抵押合同。

5. 维护自身合法权益：在整个过程中，抵押人应积极与抵押权人、拆迁方沟通，确保自己的合法权益得到充分保护。同时，建议聘请专业律师参与谈判，以确保所有程序合法合规，避免不必要的法律风险。

综上所述，在抵押房产面临拆迁时，关键在于妥善处理好与抵押权人的关系，确保拆迁补偿款的合理分配，同时关注抵押权的转移或合同的变更，以保障各方的合法权益。希望以上分析对您有所帮助。