问 哪几类房产不能办抵押贷？

用户想要了解的是，在中国法律框架下，哪几类房产不能用于办理抵押贷款。这一问题涉及到的不仅是金融政策，还包括了物权法、担保法等多个法律领域的规定。

从资深高级律师的角度来看，以下五方面详细分析用户的法律问题：

1. 公共福利性质的房产：根据《中华人民共和国民法典》第399条，“学校、幼儿园、医疗机构等以公益为目的成立的非营利法人所拥有的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施”不得抵押。这类财产具有特殊的社会功能和价值，其主要目的是服务于公众利益而非私人利益，因此不适合作为抵押物。

2. 所有权存在争议或限制的房产：依据《民法典》第400条规定，“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：……(四)依法被查封、扣押、监管的财产；”但是实际操作中，如果房产正处于司法纠纷过程中（如正在诉讼或仲裁），或者已经被法院采取了查封措施，则暂时无法进行抵押登记手续。

3. 未取得完全产权证的房产：对于尚未完成正式过户手续、没有取得完整不动产权证书的商品房而言，《城市房地产管理法》第四十八条规定：“预售商品房买卖合同签订后，买受人未按照约定支付全部价款前，出卖人不得将该商品房另行出售给他人。”这意味着此类房屋在未付清全款前不具备抵押条件。

4. 共有但未经其他共有人同意的房产：根据《民法典》第301条的规定，“共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。”当一处房产由多人共同所有时，除非得到所有共有人的一致同意，否则任何一方单独决定将其用于抵押都是无效的行为。

5. 违反法律法规强制性规定的房产：比如违法建筑、超建部分等不符合城乡规划要求的建筑物，《土地管理法》第七十四条明确指出：“建设单位使用国有土地，应当依照批准的用途使用；确需改变原批准的土地用途的，必须报经原批准用地的人民政府批准。”非法建造的房屋自然也就失去了成为合法抵押物的可能性。

总之，以上列举了几种常见的不可用作抵押贷款的房产类型及其背后的法律依据。购房者在考虑将名下资产用于融资之前，务必先确认该物业是否符合相关法律规定，以免造成不必要的经济损失。