问 新房被抵押了怎么办？

用户希望了解的信息概括为：当发现购买的新房被开发商或前业主抵押给第三方时，应如何保障自身权益，包括了解自身权利、验证房屋状态、与相关方交涉、法律途径解决及预防措施。

详细法律分析

1. 核实房产状况

首先，购房者应立即通过不动产登记机关查询所购房产的实际权属及抵押状况，确保信息准确。根据《中华人民共和国物权法》第十四条，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”购房者有权要求查看该登记簿记录，确认抵押情况。

2. 审查购房合同

仔细检查与开发商或卖方签订的购房合同，看其中是否有关于房屋抵押状态的明确说明以及卖方对无抵押担保的承诺。根据《中华人民共和国合同法》第六十条，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”若合同中有违反，购房者可据此主张权利。

3. 与开发商或卖方协商解决

在确认房产被抵押后，应立即与开发商或卖方沟通，要求解除抵押或采取其他补救措施，如更换房源、退款等。《中华人民共和国消费者权益保护法》赋予了消费者在遭遇欺诈或不公平交易时的求偿权。

4. 寻求法律途径

如果协商未果，购房者可以向人民法院提起诉讼，要求解除购房合同、返还已付购房款及利息，并可能根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”要求赔偿损失。此外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中也有针对此类情形的具体规定，为购房者提供了法律依据。

5. 预防措施

未来购房时，购房者应在签约前要求卖方提供房产无抵押证明，并在合同中明确约定相关违约责任，包括但不限于隐瞒抵押情况的法律责任。同时，利用官方渠道验证房产信息，避免类似情况再次发生。

总结

面对新房被抵押的情况，购房者应首先核实房产状况，审查合同条款，积极与卖方沟通寻求解决方案。若问题未能解决，应及时通过法律途径维护自身权益。同时，加强预防措施，在购房初期就做好风险控制，是保护自身利益的关键。在处理这类法律问题时，建议咨询专业律师，以获取更具体、个性化的法律意见和帮助。