问 拆迁房办抵押贷怎么办？

概述： 用户询问的是如何处理拆迁房作为抵押物进行贷款的问题，主要关注点在于拆迁房能否作为抵押品、如何操作以及可能涉及的法律风险。

资深高级律师角度分析：

1. 拆迁房的性质与合法性： 根据《中华人民共和国物权法》第182条，“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：(一)建筑物和其他土地附着物；……”理论上，只要拆迁房已经取得合法的所有权或使用权证明，如不动产权证书，就可以作为抵押物。但是，根据《城市房屋拆迁管理条例》及各地具体实施办法，拆迁房在未完成补偿安置前，其所有权状态可能不稳定，因此银行等金融机构可能会对这类房产的抵押持谨慎态度。

2. 拆迁协议的影响： 拆迁房往往伴随着与政府或开发商签订的拆迁补偿协议。根据《合同法》第44条，“依法成立的合同，自成立时生效。”如果拆迁协议中有关于房屋所有权转移、补偿方式等条款，这些条款将直接影响拆迁房作为抵押物的可行性。例如，如果协议规定了特定的补偿方式或限制了房屋的处置权，那么在未解决这些问题之前，拆迁房的抵押可能会受到限制。

3. 评估与登记： 根据《物权法》第191条，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”这意味着，在将拆迁房作为抵押物时，需要进行专业的评估以确定其价值，并且必须在不动产登记机关办理抵押登记，否则抵押权不受法律保护。此外，《民法典》第394条进一步强调了抵押合同应当采用书面形式，并应载明抵押财产的名称、数量等情况。

4. 贷款条件与风险： 银行或金融机构在审批拆迁房作为抵押物的贷款申请时，会考虑多种因素，包括但不限于借款人的信用状况、还款能力、拆迁房的市场价值和流动性等。由于拆迁房的特殊性，可能被视为较高风险的资产，因此贷款利率和条件可能会相对不利。

5. 法律风险与应对策略： 使用拆迁房作为抵押物贷款，存在一定的法律风险，如产权争议、拆迁协议履行中的不确定性等。建议在操作前咨询专业律师，仔细审查相关文件，确保所有手续合法合规。同时，应与银行或金融机构充分沟通，了解其对拆迁房作为抵押物的具体要求和限制，避免因信息不对称导致的风险。

总结： 拆迁房作为抵押物进行贷款，需谨慎处理。确保拆迁房的合法所有权、遵守相关法律法规、评估房产价值并办理正式抵押登记是关键步骤。在整个过程中，寻求专业法律意见可以有效规避潜在风险，保障自身权益。