问 预售证办下来能办抵押吗？

用户的问题是关于预售证下来后是否可以进行房产抵押。简而言之，根据中国现行法律规定，在取得预售许可证之后且满足一定条件下是可以办理房产抵押登记的。

1. 预售与抵押的关系：首先，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”这表明，预售阶段的资金使用受到严格监管，但并未禁止在此期间设定抵押权。同时，《物权法》第一百八十七条规定：“以建筑物和其他土地附着物作为抵押财产的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”这意味着，只要符合相关条件，并完成必要的登记程序，即便是在预售阶段也可以为在建工程或已完成部分设立抵押。

2. 条件限制：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条指出：“出卖人未按照约定时间交付房屋或者因其他原因导致买受人无法实现合同目的，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失等合理费用的，人民法院应予支持。”因此，在考虑将预售房设为抵押物前，需确保不会影响到购房者权益。

3. 信息披露义务：根据《消费者权益保护法》第二十条，“经营者向消费者提供商品或者服务，应当明示其真实情况”。对于开发商来说，在销售过程中如果存在抵押行为，则需要向潜在买家充分披露相关信息。

4. 政府审批流程：各地具体操作可能有所不同，但通常情况下，涉及到预售项目上的任何重大变动（如增设抵押），都需要通过当地住建部门或其他相关部门的审核批准。例如，《北京市商品房预售管理办法》就有相关规定要求开发企业不得擅自改变规划条件。

5. 风险提示：虽然法律法规允许预售阶段进行抵押，但这并不意味着完全没有风险。一旦发生违约事件，银行等金融机构可能会优先于普通购房者行使债权，从而损害后者利益。因此，无论是对开发商还是投资者而言，都应当谨慎行事并做好全面评估。

总之，从法律角度来看，在符合特定条件并通过相应审批程序后，持有预售证的房产确实可以用来办理抵押；但是，整个过程需要遵循严格的法律规定，并充分考虑到各方权益尤其是购房者的知情权和财产权益。