问 预告证先办还是抵押证先办？

问题概述：用户询问在房产交易过程中，预告登记证明（预告证）和抵押权登记证明（抵押证）应先办理哪一个。

资深高级律师角度分析：

1. 法律流程角度：根据《物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。因此，在购房合同生效后，一般首先进行预告登记，确保购房者对所购房屋的权益。而抵押证是在房屋已经具备产权或预告登记完成后，买方或卖方因融资需要，将该房产抵押给银行等金融机构时办理的。

2. 权利确立角度：预告登记主要确立的是未来物权变动的请求权，优先于未预告登记的权利人；抵押权登记则是确认抵押权的设立，其效力取决于预告登记的存在与否。

3. 实务操作角度：通常情况下，购房人在支付首付款并签订购房合同后，会先办理预告登记，待到银行贷款审批通过后，再由银行作为债权人对已预告登记的房产进行抵押权登记。

4. 风险防范角度：若先办理预告登记，可有效防止卖方一房多卖的风险；而抵押权登记则需在预告登记完成且房产具备抵押条件后进行，否则抵押权无法有效设立。

5. 融资需求角度：对于有融资需求的购房人，只有在取得预告登记证书后，才能以此为基础向银行申请贷款并将所购房产设立抵押，此时才涉及抵押证的办理。

总结：根据中国现行法律规定及实务操作惯例，在房产交易流程中，预告证通常应在抵押证之前办理，这是因为预告登记是确认购房者对未来物权的期待权，而抵押登记则是在预告登记权利确立的基础上设定的他项权利。在实际操作中，购房人应先办理预告登记以保护自身权益，之后如有融资需求，再办理抵押权登记。