问 银行抵押卖房怎么办？

用户询问在银行抵押房产后进行售卖的相关操作流程、注意事项及法律法规依据。

一、抵押权变更登记 根据《民法典》第三百九十七条，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。因此，卖房前须取得银行（抵押权人）同意，协商解除原抵押或设立新抵押。办理过程中，需依据《不动产登记暂行条例实施细则》第六十七条，申请抵押权变更登记。

二、贷款偿还与余额处理 根据《民法典》第四百零六条，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。这意味着，卖房所得款项应优先用于偿还剩余贷款，多余部分归卖房人所有，不足部分卖房人仍需负责偿还。

三、交易合同签订 在房屋买卖过程中，卖方应根据《民法典》第五百九十五条，与买方签订书面合同，明确房屋状况、交易价格、付款方式、产权转移等重要事项，尤其要披露抵押情况及还款安排，避免引发合同纠纷。

四、购房款监管 为保障交易安全，可参照《城市房地产抵押管理办法》第三十七条，实行购房款监管制度。即卖房人、买房人与银行达成协议，将购房款存入指定账户，待抵押注销或转押完成后再划转给卖房人，防止资金挪用风险。

五、税费缴纳 根据《契税法》第一条、《个人所得税法》第二条，卖房人在交易中需依法缴纳契税、个人所得税等税费。具体税率及优惠政策，可参照各地税务机关相关规定执行。

综上所述，银行抵押房产出售涉及抵押权变更登记、贷款偿还、交易合同签订、购房款监管以及税费缴纳等多个环节，需严格遵守相关法律法规，确保交易合法合规，保障各方权益。