问 房屋不办抵押会怎样？

用户的问题主要集中在房屋未办理抵押登记的情况下，可能面临的法律后果和风险。

从资深高级律师的角度，我们可以从以下五个方面详细分析房屋未办理抵押登记的法律问题：

1. 抵押权未设立：根据《中华人民共和国民法典》第403条，“以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。”虽然该条款主要针对动产抵押，但可以类推理解为对于不动产（如房屋）而言，若未进行抵押登记，则抵押权并未在法律上正式设立，这将直接影响抵押权人的权益保护。而对于不动产抵押，依据《民法典》第402条，“以建筑物和其他土地附着物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”

2. 权利无法对抗第三方：《民法典》第403条进一步规定，“未经登记，不得对抗善意第三人。”这意味着，如果房屋没有办理抵押登记，即便双方已签订抵押合同，抵押权人也无法以其对房屋享有的抵押权来对抗不知情且合法取得该房屋权利的第三方，比如已经购买该房屋并完成过户手续的买家。

3. 丧失优先受偿权：一旦发生债务违约情况，未登记的抵押权人将失去对抵押物拍卖或变卖所得价款的优先受偿权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第54条规定，“当事人约定以动产抵押，抵押权自抵押合同生效时设立，但未经登记的，不得对抗善意第三人。”虽此条款主要适用于动产，但其精神同样适用于不动产，即未登记的抵押权无法优先于其他债权获得清偿。

4. 增加交易风险：在房屋买卖过程中，买方通常会查询房产是否存在抵押等限制性权利。若发现房屋存在未登记的抵押情况，买方可能会因此拒绝交易或要求卖方解除抵押后再行购买，从而增加卖方的交易成本和时间成本。

5. 法律责任：根据《民法典》第215条，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”尽管未办理抵押登记不会影响抵押合同本身的效力，但可能导致实际操作中出现纠纷。若因未登记抵押权而损害了抵押权人利益，抵押权人有权向抵押人主张赔偿损失。

综上所述，房屋未办理抵押登记将极大影响抵押权的法律效力及实现，建议务必按照法律规定及时完成相关手续。

总结：未办理房屋抵押登记将导致抵押权未能依法设立，无法对抗善意第三方，丧失优先受偿权，增加交易复杂性和成本，且可能引发法律纠纷。因此，办理抵押登记对于保障各方权益至关重要。