问 住宅怎么办抵押贷款？

用户希望了解如何办理住宅抵押贷款的详细流程及涉及的法律要点。作为资深高级律师，我将从以下五个方面进行详细解读：

1. 主体资格：根据《中华人民共和国物权法》第180条、《个人贷款管理暂行办法》第17条等规定，办理住宅抵押贷款的主体需具备完全民事行为能力，即年满18周岁的自然人或依法设立并能独立承担民事责任的法人。同时，借款人应为抵押房产的所有权人或经所有权人书面授权的代理人。

2. 房产条件：《城市房地产抵押管理办法》第3条、第4条规定，用于抵押的住宅需具有合法产权，无权属争议，且未被司法机关查封、扣押，不在拆迁范围之内。此外，根据《商业银行法》第36条，银行在审批贷款时会考虑房产的实际价值、地理位置、使用状况等因素，确保其具有良好的变现能力。

3. 贷款申请与审批：借款人需向银行或其他金融机构提交贷款申请，包括但不限于身份证明、房产证、收入证明、信用报告等材料（依据《贷款通则》第16条）。金融机构将对借款人的偿债能力、信用状况以及房产价值进行评估，决定是否发放贷款及贷款额度、期限、利率等条件（参照《个人贷款管理暂行办法》第25条）。

4. 签订抵押合同与登记：若贷款获批，借款人与金融机构需按照《合同法》的规定签订书面抵押贷款合同，明确双方权利义务。根据《物权法》第187条、《不动产登记暂行条例》第14条，抵押合同生效后，双方应及时到当地房地产登记部门办理抵押权登记，取得《不动产登记证明》，抵押权自此设立。

5. 贷款偿还与抵押权实现：借款人应按照抵押贷款合同约定按时偿还本金和利息。如发生逾期还款或违约情形，《合同法》第207条、第208条赋予金融机构要求借款人支付逾期利息、提前收回贷款乃至行使抵押权的权利。若借款人未能清偿债务，金融机构可依法拍卖、变卖抵押房产，所得价款优先受偿（参见《物权法》第195条）。

综上所述，办理住宅抵押贷款需满足主体资格、房产条件等要求，通过贷款申请、审批流程，签订抵押合同并完成抵押权登记。在贷款期间，借款人应履行偿还义务，否则金融机构有权依法处置抵押房产以保障债权实现。