问 银行抵押预售怎么办？

用户希望了解在银行抵押预售中的法律程序和权利保障，特别是如何确保交易安全和自身权益不受侵害。

1. 合同签订与备案：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”这意味着，购房者在签订预售合同时，应要求开发商提供相应的预售许可证，并确保合同在相关部门进行备案，以确保交易的合法性和透明度。

2. 贷款审批与放款流程：《个人住房贷款管理办法》第十二条规定，“借款人申请个人住房贷款时，必须提供合法有效的购房合同或协议。”购房者在申请银行贷款时，需确保提供的购房合同真实有效，并且贷款资金直接划转至开发商指定账户，避免资金被挪用。

3. 抵押权设立：《中华人民共和国民法典》第三百九十五条规定，“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；……”在预售房交易中，购房者应确认预售房屋的抵押权已合法设立，且银行作为抵押权人的权益得到充分保护。同时，购房者应关注抵押登记情况，确保自己的权益不受损害。

4. 风险提示与信息披露：根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第八条，“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。”开发商和银行有义务向购房者全面披露涉及预售房屋的所有信息，包括但不限于房屋状况、贷款利率、还款方式等，确保购房者做出明智决策。

5. 违约责任与救济途径：《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”若开发商或银行未能按合同约定履行义务，购房者有权要求对方承担相应的违约责任，并可通过诉讼等方式维护自身合法权益。

综上所述，在银行抵押预售过程中，购房者应重点关注合同的合法性、贷款流程的规范性、抵押权的有效设立、信息的全面披露以及违约责任的明确，以确保自身权益得到有效保护。如遇纠纷，应及时寻求专业法律帮助，通过合法途径解决争议。