问 卖房房屋抵押怎么办？

用户想要了解在出售已设立抵押权的房产时应如何处理该抵押权的问题。简言之，需先解除抵押或与买方及债权人协商转移抵押责任。

从资深高级律师的角度来看，处理此类情况主要涉及以下几个方面：

1. 抵押权人的同意：根据《中华人民共和国民法典》第406条的规定，“抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。”这意味着，在一般情况下，抵押人（即房屋所有者）有权转让已设定抵押权的房产，但前提是必须通知抵押权人，并且不得损害抵押权人的利益。如果抵押合同中对转让有特别限制，则需遵循合同条款。
2. 偿还债务解除抵押：最直接的方式是通过偿还全部贷款来取消现有的抵押登记，《民法典》第403条规定了“抵押权消灭”的条件之一就是主债权消灭。完成还款后，应及时向不动产登记机构申请注销抵押登记。
3. 买方承担剩余贷款：另一种选择是由买家接手偿还剩余房贷的责任。这需要买卖双方以及银行三方达成一致意见，并办理相应的法律手续，包括但不限于变更借款合同、重新签署抵押协议等。
4. 转按揭操作：对于符合条件的情况，还可以考虑进行转按揭操作，即将原借款人名下的贷款转移到新购房者的名下。不过需要注意的是，这一过程可能较为复杂，具体能否实施还需视银行政策而定。
5. 司法拍卖途径：当上述方法均不可行时，作为最后手段，可通过法院执行程序对房产进行拍卖处置，所得款项优先用于清偿债务。

总之，在处理带有抵押负担的房产交易时，务必充分沟通并严格遵守相关法律法规的要求；同时也要注意保护自身权益，避免不必要的风险。无论是采取哪种方式解决，都建议在专业律师指导下进行，确保整个流程合法合规。