问 房子卖了客户不办抵押？

用户的问题是：如果房子已经出售给买家，但是买家没有按照约定办理房产抵押登记，卖家应该怎么办？以下是基于此问题的五个方面的法律分析：

1. 合同效力与违约责任：首先，根据《中华人民共和国合同法》（自2021年1月1日起施行的《中华人民共和国民法典》继承其内容）的相关规定，买卖双方签订的房屋买卖合同是有效的，合同中关于房产抵押的条款也是合同的一部分。如果买家未按照合同约定办理抵押，构成违约，卖家有权要求买家承担违约责任。

2. 合同履行与解除：根据《民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。若卖家认为合同目的无法实现，可以根据合同法的规定行使解除权，解除合同。

3. 损害赔偿：根据《民法典》第五百八十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

4. 物权变动与预告登记：根据《民法典》第二百零九条和第二百二十一条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。在某些情况下，可以通过预告登记的方式保护买方的权益，防止卖方一房二卖。

5. 诉讼解决：如果上述方法都无法解决问题，卖家可以向人民法院提起诉讼，请求法院判决买家履行合同义务或承担相应的违约责任。根据《民事诉讼法》的相关规定，当事人可以依法向人民法院申请保全证据、财产等，以保障自己的合法权益。

综上所述，面对买家未按约办理房产抵押的情况，卖家应首先审查合同条款，明确权利义务，然后依据合同法及相关法律规定，采取适当的法律手段维护自身权益。在处理此类纠纷时，及时寻求专业律师的帮助是非常必要的。

最后，建议卖家在签订任何房产交易合同时，务必仔细审查合同条款，确保合同内容符合法律法规，以减少未来的法律风险。