问 做了抵押能办预售吗？

用户想了解的是，在房地产项目已设置抵押的情况下，是否能够进行商品房预售。简而言之，问题核心在于抵押状态对预售许可的影响及合法性。

法律分析：

1. 抵押与预售的法律基础：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，商品房预售应当符合下列条件：(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；(二)持有建设工程规划许可证；(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。此条款并未直接禁止抵押状态下的预售，关键在于是否满足预售条件。

2. 抵押权与买受人权益保护：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十一条规定，房屋因开发商设定抵押被依法拍卖、变卖时，买受人请求解除合同并要求开发商返还购房款及利息、赔偿损失的，应予支持。这表明，尽管可以预售，但必须充分保障购房者知情权，确保其了解房屋抵押状况。

3. 预售许可与告知义务：根据《城市商品房预售管理办法》第九条，开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。同时，根据诚实信用原则，开发商有义务向购房者披露房屋抵押情况，确保交易透明。

4. 预售资金监管：为了保护购房者权益，许多地方性法规要求预售资金进入政府监管账户，如《北京市商品房预售资金监督管理办法（2021年修订）》，确保预售所得款项优先用于工程建设，减少因开发商债务问题影响工程进展的风险。

5. 抵押权实现与预售房处理：《中华人民共和国民法典》第四百一十五条规定，抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。换言之，开发商在预售前或预售过程中，应与抵押权人协商，确保预售所得资金能够合理安排，保障各方权益。

总结：

综上所述，虽然房地产项目存在抵押并不直接禁止其进行预售，但必须严格遵守相关法律法规，确保预售条件的满足，充分履行告知义务，合理安排预售资金监管，并妥善处理好与抵押权人的关系，保障购房者的合法权益不受损害。在实际操作中，开发商应谨慎处理，避免因抵押问题引发后续法律纠纷。