问 办预售需要解除抵押嘛？

用户想要了解在办理预售时是否需要先解除房产上的抵押。具体来说，用户希望从法律角度明确，在房产存在抵押的情况下，能否直接进行预售。

1. 预售条件：根据《城市商品房预售管理办法》第6条的规定，开发企业申请预售许可，需提交的文件中并未明确要求必须解除抵押。这意味着在理论上，即使房产存在抵押，也不一定阻碍预售的进行。
2. 抵押权人的同意：《中华人民共和国民法典》第406条规定，“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”这表明如果要将已设定抵押的房产预售出去，通常需要得到抵押权人的书面同意或是在合同中有相关安排。
3. 买受人权益保护：对于购买者而言，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条指出，如果开发商隐瞒了所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，则买受人有权请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失等。因此，在存在抵押的情况下出售房产，应充分告知购房者相关信息。
4. 银行贷款政策：实践中，部分银行可能对未解押状态下的房产销售持谨慎态度，甚至拒绝发放按揭贷款。故此，在考虑预售前解除抵押与否时还需考虑到金融机构的具体要求。
5. 地方性规定：不同地区对于预售过程中处理抵押物的具体操作可能存在差异，建议查阅当地最新的房地产管理政策以及咨询专业律师意见。

总之，虽然法律法规层面允许在特定条件下对设有抵押的房产进行预售，但实际操作中往往涉及到更多复杂因素如抵押权人意愿、金融机构贷款政策等，因此建议在决定是否解除抵押之前全面评估所有相关方的利益与风险。