问 抵押楼房过期怎么办？

用户的问题是关于房屋抵押到期后应如何处理，希望了解相关的法律规定及操作流程。

作为资深高级律师，我将从五个方面详细分析该法律问题：1、房屋抵押权的续展；2、抵押权的实现方式；3、抵押权消灭的情形；4、抵押权消灭后的法律后果；5、相关法律责任与救济途径。

《中华人民共和国民法典》第四百一十二条规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起，抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。”第四百一十九条规定：“抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。”

第四百二十一条规定：“最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但是当事人另有约定的除外。”第四百三十三条规定：“因不可归责于质权人的事由可能使质押财产毁损或者价值明显减少，足以危害质权人权利的，质权人有权要求出质人提供相应的担保。出质人不提供的，质权人可以拍卖、变卖质押财产，并与出质人通过协议将拍卖、变卖所得的价款提前清偿债务或者提存。”

根据《中华人民共和国民法典》第四百零九条的规定，抵押权人可以与抵押人协议续展抵押期限，但不得损害其他债权人的利益。如果抵押权人和抵押人未能达成一致意见，抵押权人可以通过诉讼的方式向法院申请延长抵押期限。同时，抵押权人还可以通过与抵押人协商的方式实现抵押权，如通过折价、拍卖或变卖等方式处置抵押物，以实现债权。在抵押权消灭后，抵押权人应及时办理注销登记手续，否则可能会面临行政处罚。

综上所述，当房屋抵押到期时，抵押权人应积极与抵押人沟通，采取合法手段维护自身权益。若双方无法达成一致意见，可通过法律途径解决。