问 预售证办出来抵押？

概述

用户希望了解在房产项目获得预售许可证后，进行抵押贷款时涉及的法律问题及具体流程。

法律分析

1. 预售许可证与抵押权的关系 根据《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“商品房预售，开发企业应当取得《商品房预售许可证》。”而根据《物权法》第185条的规定：“设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。”这意味着，在获得预售许可证后，开发商可以将该房产作为抵押物向银行申请贷款，但需要签订正式的抵押合同并办理相应的抵押登记手续。

2. 抵押登记程序 《不动产登记暂行条例》第14条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。”同时，《城市房地产抵押管理办法》第30条规定：“房地产抵押合同自签订之日起30日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。”因此，房产抵押需经过登记程序，确保抵押权的有效性。

3. 抵押权的优先受偿顺序 《民法典》第414条规定：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；（二）抵押权已经登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。”这意味着，如果有多笔抵押贷款存在，登记在先的抵押权享有优先受偿的权利。

4. 预售房的抵押限制 根据《城市商品房预售管理办法》第12条的规定：“商品房预售，开发企业应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门备案。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条：“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”因此，预售房的抵押可能会影响购房者的权益，需要特别注意。

5. 预售房抵押的风险防范 预售房在抵押过程中，购房者应关注开发商的信誉状况，避免购买已被抵押的商品房。同时，建议购房者在签订购房合同时，要求开发商提供未抵押证明，并明确约定若房屋被抵押导致无法交房的责任承担方式。

总结

综上所述，在房产项目获得预售许可证后，开发商可以合法地将房产作为抵押物进行融资，但必须遵循严格的法律程序，包括签订抵押合同、办理抵押登记等。同时，购房者在购买预售房时也应注意相关风险，以保护自身合法权益。