问 土地抵押 不能办两证？

用户询问的是关于土地抵押是否可以办理两个产权证书的问题。以下是从资深高级律师的角度对这一问题的详细分析：

1. 土地使用权与房屋所有权的关系：根据《中华人民共和国物权法》第146条，“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”这意味着，土地使用权和地上建筑物的所有权是不可分割的。因此，在进行土地抵押时，通常要求将土地使用权和地上建筑物一并抵押，不能单独对土地使用权或地上建筑物进行抵押。

2. 抵押登记的要求：根据《不动产登记暂行条例》第17条，“申请抵押权首次登记，应当提交下列材料：（一）抵押合同；（二）主债权合同；（三）不动产权属证书；（四）法律规定需要提供的其他材料。”这表明在办理抵押登记时，需要提供不动产权属证书，即土地使用权证和房屋所有权证。如果土地使用权和房屋所有权分属不同主体，或分别持有不同的产权证书，则可能无法顺利办理抵押登记。

3. “一物一权”原则：《中华人民共和国物权法》第5条规定，“一个物上只能有一个所有权，但可以有多个他物权。”这意味着同一块土地上不能同时存在两个有效的抵押权。因此，即使土地使用权和房屋所有权分别持有不同的产权证书，也不能在同一块土地上设立两个独立的抵押权。

4. 法律风险与后果：如果尝试在一块土地上设立两个抵押权，可能会导致抵押权的效力不明确，甚至引发法律纠纷。根据《中华人民共和国担保法》第41条，“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”未依法登记的抵押权不受法律保护。

5. 解决建议：为了确保抵押的有效性和合法性，建议在办理土地抵押时，确保土地使用权和房屋所有权归属于同一主体，并且持有统一的不动产权证书。如果确实需要分别持有不同的产权证书，建议咨询专业律师，制定详细的解决方案，以避免潜在的法律风险。

综上所述，土地抵押不能办理两个产权证书，因为土地使用权和房屋所有权是不可分割的，且同一块土地上不能同时存在两个有效的抵押权。为确保抵押的有效性，建议统一持有不动产权证书。