问 什么房子不能办抵押手续？

用户的问题核心在于了解在何种情况下，特定的房子无法办理抵押手续。作为资深高级律师，我将从五个方面深入解析这一法律问题，同时引用现行有效的法律法规进行说明。

一、房屋性质限制

根据《中华人民共和国物权法》第184条的规定：“下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。” 因此，如果房屋属于上述任何一种情况，则不能办理抵押手续。

二、产权归属

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条，“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。”这意味着，若房产证或不动产权证书尚未办理或存在权属争议，该房产无法进行抵押。 此外，《不动产登记暂行条例》第22条也指出，登记机构发现申请登记的不动产不符合法律、行政法规规定的，应当不予登记并书面通知申请人。

三、房屋用途

依据《中华人民共和国城乡规划法》第43条，“建设单位应当按照建设工程规划许可证的规定进行建设。”若房屋建设违反了规划许可，如擅自改变房屋用途，将影响其抵押资格。 另外，《中华人民共和国物权法》第184条明确指出，以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施等不得抵押。

四、司法查封

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第166条，“人民法院对已经查封、扣押、冻结的财产，不得重复查封、扣押、冻结。但可以轮候查封、扣押、冻结。”因此，若房屋已被法院查封，则无法办理抵押手续。

五、贷款与抵押政策

近年来，随着金融监管政策的不断调整，部分城市的住房限购政策及贷款政策可能间接影响到房产抵押。例如，一些城市对于非本地户籍居民购房设置了限制条件，这可能会影响到其后续房产抵押的能力。

总结

综上所述，无论是基于房屋性质、产权状况、用途限制、司法查封还是贷款政策，都有可能导致某些房屋无法办理抵押手续。因此，在办理房产抵押前，建议进行全面细致的调查和咨询，确保所有条件均符合法律规定，避免不必要的法律风险。