问 房产抵押合同怎么办？

用户希望了解如何办理房产抵押合同，期望得到资深高级律师对其涉及的五个关键方面的详细解析，并要求提供最新的中国法律法规原文依据，总字数不少于500字。

一、合同主体资格审查 根据《民法典》第143条、第392条的规定，订立房产抵押合同的双方当事人须具有完全民事行为能力，且对抵押房产享有合法所有权或处分权。办理时，需核实抵押人与抵押权人的身份证明、房产证等材料，确保其具备签约资质。同时，对于企业作为抵押人的，还需查阅其营业执照、股东会/董事会决议等，确认其有权进行抵押行为。

二、抵押物状况与价值评估 依据《城市房地产抵押管理办法》第3条、第18条，抵押房产应为依法取得所有权的房屋及其占用范围内的土地使用权，且无产权争议、未被查封或设定其他抵押。在签订抵押合同前，应委托专业机构进行房产价值评估，出具评估报告，并在合同中明确记载抵押物的详细信息及评估价值，遵循《资产评估法》相关规定。

三、抵押担保范围与期限设定 参照《民法典》第394条、第406条，房产抵押合同应明确约定抵押担保的债权种类、数额、履行债务的期限、抵押权顺位等内容。此外，根据《物权法》第202条，抵押期间应有明确起止日期，但不得超过主债权诉讼时效期间。

四、抵押登记手续办理 依据《不动产登记暂行条例实施细则》第63条至第67条，房产抵押合同自办理抵押登记时设立。双方需携带抵押合同、身份证明、房产证明、价值评估报告等材料，向房屋所在地的不动产登记机构申请抵押权登记。完成登记后，领取《不动产登记证明》，作为抵押权设立的有效凭证。

五、违约责任与争议解决机制 根据《民法典》第577条、第578条，房产抵押合同应明确约定违约责任条款，包括但不限于逾期还款的罚息计算、抵押权实现方式（如拍卖、变卖抵押物）以及由此产生的费用承担等。同时，根据《民事诉讼法》第34条，可约定抵押房产所在地法院为专属管辖法院，或者选择仲裁等方式解决可能出现的争议。

综上所述，办理房产抵押合同时，须严格审查合同主体资格，核实抵押物状况并进行价值评估，清晰约定抵押担保范围与期限，按规定办理抵押登记手续，以及详尽设定违约责任与争议解决机制，确保合同的合法有效及各方权益保障。