问 土地抵押后办施工证？

用户的问题主要关注的是在土地已设定抵押的情况下，是否能够办理施工许可证以及相关的法律程序。他希望了解在法律法规框架下，如何确保抵押权与工程项目的进行两者之间的权益平衡。

1. 抵押权与施工许可的关系：根据《物权法》第一百八十六条规定，“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物”。这意味着尽管土地已抵押，但并不影响其上建筑的施工许可申请。

2. 抵押权人的同意：根据《担保法》第四十九条第二款规定：“抵押人未经抵押权人书面同意，不得转让抵押物。”因此，抵押人在申请施工许可前，可能需要取得抵押权人的书面同意。

3. 优先受偿权：如果项目完成后销售房产，抵押权人在处置房产所得中享有优先受偿权，这是由《物权法》第一百九十五条规定保障的。

4. 风险防范：为防止风险，抵押人和抵押权人应签订详细的协议，明确抵押期间的施工、销售等行为的处理方式，以及可能出现的违约责任。

5. 行政许可流程：根据《建筑工程施工许可管理办法》第三条，建设单位应当向发证机关申请领取施工许可证。即使土地抵押，只要满足其他法定条件，如规划许可、施工图审查合格等，仍可办理施工许可证。

总结来说，在遵循相关法律法规并获得抵押权人同意的前提下，抵押的土地上的施工许可是可以办理的，关键在于对各方权益的妥善协调和管理。同时，建设方需保证符合所有必要的行政许可要求。